Что важно учесть при покупке квартиры в новостройке

Что важно учесть при покупке квартиры в новостройке 18.11.2011 Как не ошибиться с выбором среды обитания, если один застройщик называет инфраструктурой дополнительный шлагбаум, а другой готов строить теннисные корты

Родители продают квартиру. Большую, четырехкомнатную, сталинскую. С высокими потолками и лепниной, с семейной библиотекой и старинным фортепиано, с бассейном через дорогу и парком под окнами. Квартиру с нескончаемым списком плюсов и одним большим минусом: драгоценные квадратные метры находятся не в Москве и даже не в Подмосковье, а частые поездки на «Сапсане» к взрослым детям, давно обосновавшимся в столице, из доброй традиции превратились в обременение для здоровья и кошелька. Посовещавшись, дети решили, что семейные гнезда нужно вить неподалеку друг от друга.

Покупка квартиры — это новое пространство вокруг, по-новому выстроенный временной режим, новые стрессы или, напротив, приятные неожиданности. Любой приобретающий квартиру хочет, чтобы все было под рукой, чтобы магазин был не только в шаговой доступности, но и со свежими продуктами и теплым хлебом, чтобы ребенок ходил по утрам в хорошую школу неподалеку, занимался спортом. Хочется если и менять четырехметровые сталинские потолки, то непременно на что-то такое же свое, уютное и удобное.

Кризис рынка недвижимости сказался на поведении девелоперов и сыграл на руку покупателю. Застройщик готов не только улучшать качество материалов, но и разрабатывать целостные концепции жилых комплексов и кварталов.


Принцип матрешки


Известная фраза «Наши люди в булочную на такси не ездят» как нельзя лучше демонстрирует традиции градостроения советского времени. Существовали нормы, по которым каждому дому, кварталу, району соответствовало определенное количество магазинов, библиотек, поликлиник и больниц, хоккейных коробок. От каждого подъезда до булочной было недалеко. Нормы существуют и сейчас, и реализуют их компании-застройщики, у которых есть четкое понимание, сколько должно быть оборудовано парковочных мест, пандусов для маломобильных групп населения, сколько детских площадок. С другой стороны, качество проекта сегодня напрямую зависит от совести девелопера. Некоторые строят по минимуму, другие возводят жилые комплексы с собственными спортивными объектами и даже университетскими корпусами.

Выбрать такой городок внутри мегаполиса непросто. Цены за квадратный метр разнятся как внутри эконома, так и внутри бизнес-класса. И если с бизнес-жильем ситуация более-менее ровная, то квартиры эконома заметно различаются и по предложению, и по расценкам.

Многие покупатели не знают, что отдельные объекты, которых недостает в районах вторичной застройки, в новострое являются обязательством девелопера перед городом. Например, машино-места. В старых районах иногда их просто физически негде расположить, тогда как в возводимых кварталах место для них должно быть предусмотрено. Стандартные парковки, так же как типовые детские площадки, при покупке не должны быть фактором наценки на квадратный метр.

При выборе жилья нужно смотреть не на отдельные инфраструктурные единицы, а на их совокупность. Тщательно проработанный проект быстрее начнет функ­ционировать в нормальном режиме, его составляющие будут взаимодействовать, а не противоречить друг другу. Продуманный жилой комплекс или несколько комплексов, объединенных в крупный квартал,— это как маленькие матрешки-городки внутри больших матрешек-мегаполисов.


Не снаружи, а внутри


Продажа квартир с отделкой, характерная для элитного жилья, есть и в экономклассе. Так называемый муниципальный ремонт от застройщика можно назвать ремонтом весьма условно. Но появляется все больше предложений нового уровня. Компаниям, активно развивающим дисконтные отношения с поставщиками, становится выгодно самостоятельно выполнять работы, и для потребителя является безусловной удачей то, что цена за квадратный метр квартиры с отделкой сопоставима с ценой за квадрат в квартире без ремонта. Приобретающие новострой в ипотеку вынуждены тратить деньги на первый взнос, на ремонт и параллельно снимать жилье. Доступный новострой, который нуждается лишь в незначительных изменениях, на рынке пока в диковинку, но уже не фантастика.


Риэлтор — друг, но истина дороже


Как показывает практика, даже грамотный риэлтор в приличном агентстве лишь в 50% случаев способен подобрать то, что действительно подходит клиенту. Попробуем смоделировать ситуацию.

Я обращаюсь в восемь агентств недвижимости с просьбой подобрать мне квартиру. Общие требования: ищу просторную двушку для молодой пары, стоимость квадратного метра не должна превышать 75 тыс. рублей. В семье два автомобиля, поэтому нас вполне устроит населенный пункт в Подмосковье с максимальным временем утренних пробок два — два с половиной часа. Возможность добраться до столицы на электричке тоже важна. Из инфраструктурных составляющих в порядке приоритетности обозначаю: безопасность жилого комплекса, наличие парковочных мест, шаговая доступность магазина и аптеки. Даже с такими вполне рядовыми требованиями подобрать «жилье мечты» оказывается непросто, из семнадцати подысканных вариантов только три подходят безоговорочно. В остальных случаях появляются разные подводные камни. Так, агентство, позиционирующее себя как лучший поисковик демократичных цен на рынке, предлагает мне четыре квартиры, стоимость квадратного метра в которых стартует от 95 тыс. рублей. В этих квартирах отличная планировка, хорошее автомобильное направление, но подземная парковка будет готова только через восемь месяцев, что, безусловно, не может устроить покупателя-автомобилиста. Два других агентства подбирают жилье за оговоренную сумму, но план микрорайонов еще на стадии утверждения. То есть дома уже построены, а какие объекты их будут окружать, не решено. Покупая такую квартиру, вы можете получить не то, что хотели изначально: под вашими окнами был запланирован искусственный прудик с зоной отдыха, а в процессе ­реализации проекта построены дополнительные парковочные машино-места, за­ветный прудик же оказался по другую сторону дома.

Продолжительность поиска квартиры или дома напрямую зависит от того, насколько ясно вы осознаете, какие объекты инфраструктуры для вас жизненно необходимы, а без каких вполне можно обойтись. Так, например, если ваш ребенок долго и всерьез занимается спортом и вас устраивает его тренер, нет смысла ориентироваться на другую крупную спортивную школу возле дома, если, конечно, вы не переманите тренера туда работать. А вот задуматься о хорошей спортивной площадке или теннисном корте во дворе, наверное, стоит.




Как выбрать то, что действительно нужно

Не набирайте впрок. Пусть на выбор жилища уйдет значительно больше времени, но это будет жилье, подобранное именно под вас. Не руководствуйтесь принципом «вдруг пригодится».

Если у вас долгое время платная медицинская страховка в определенной клинике, то наличие крупного диагностического центра под окнами не добавит плюсов новому  жилью. Но это не отменяет необходимости иметь поблизости медицинский пункт, в котором смогут оказать квалифицированную помощь.

Обратите внимание на безопасность. Узнайте, какое охранное предприятие ­обслуживает жилой комплекс, где ближайший пункт милиции.

Транспортную доступность нужно оценивать в разное время суток. Узнайте, как ­давно менялось дорожное покрытие и какие программы развития муниципального транспорта запланированы на будущее.

Обратите внимание, насколько продуман сам проект: какое использовано утепление, как выполнено остекление, как организовано сообщение между корпусами.

Обратите внимание на управляющую компанию: предпочтение следует отдавать постоянным партнерам застройщика, есть меньшая вероятность что они подведут.





Автор: Ольга Волкова
Источник: «Русский репортер» №45 (223)

Возврат к списку


Оставить комментарий