На рынке все спокойно

27.11.2013 nedviga2.jpg

Девелоперы и риелторы не ожидают кардинального изменения цен на квартиры в Москве.


Сегодня рынок недвижимости Большой Москвы растет — постепенно увеличиваются темпы строительства и количество сделок купли-продажи. «Если раньше в столице предложение снижалось, то сейчас наметилась более положительная тенденция, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Хотя в силу ограниченного количества свободных участков под застройку в старых границах города строительство жилья ведется менее активно, чем на присоединенных территориях». Только в III квартале этого года новостроек в Новой Москве стало на 33% больше, а всего в ближайшие 5 лет на присоединенных к столице территориях планируется построить 12,7 млн кв. м жилья. По данным коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, в границах Старой Москвы на первичном рынке реализуется сейчас 1,58 млн кв. м, это около 18,5 тыс. квартир, почти 80% из которых относятся к комфорт- и бизнес-классу, а 25% приходится на сегмент апартаментов. Кстати, апартаменты всех классов продаются уже не только в Москве, но и на новых территориях.

 Как рассказала директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова, по итогам октября средняя цена квадратного метра в новостройках в границах Старой Москвы (без учета элитного жилья) составила 154,6 тыс. рублей за кв. м, что всего на 3,3% выше прошлогодних показателей. Для сравнения: руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель предлагает посмотреть, к примеру, на динамику в сегменте комфорт- и экономкласса, которая за год составила 3% и 6% соответственно. «При этом в течение года в данных сегментах наблюдалось как снижение, так и рост средней цены предложения, обусловленные выходом новых крупных проектов, а также новых объемов в уже реализующихся», — добавляет эксперт.

 «Ситуация с ценами не совсем однозначная, — продолжает тему Мария Литинецкая. — В целом за последние два года средний уровень стоимости жилья в Москве практически не меняется». В ликвидных проектах цены, конечно, повышаются, однако за счет выхода новых сравнительно дешевых объектов средневзвешенные показатели увеличиваются несильно, а в отдельные месяцы вообще наблюдалась отрицательная динамика. В итоге цены растут на уровне инфляции. Как предполагает Мария Литинецкая, данная тенденция сохранится и в ближайшее время: «Уровень доходов населения не растет, платежеспособность остается на низком уровне, поэтому застройщики не могут проводить агрессивную ценовую политику».

 В Новой Москве квартиры на первичном рынке в среднем предлагаются сейчас за 85 тыс. за «квадрат», что даже ниже, чем в некоторых городах Подмосковья. «С момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли довольно серьезно — на 20—25% относительно старого уровня, — отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. — Наценка произошла в основном за счет нового статуса территории. Однако сейчас факторы, влияющие на рост цен, уже исчерпали себя. Ажиотаж спал, так как покупатели стали требовать московских условий проживания». Тем не менее эксперт уверен: присоединенные территории имеют хорошие перспективы с точки зрения роста цен. Ни по одному направлению Подмосковья нет столь грандиозных планов по развитию дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. И после того как инфраструктура будет налажена, стоимость квадратного метра в некоторых районах Новой Москвы повысится в среднем еще на 15—20%.

 А вот что говорят эксперты о ценовом разрыве между первичным и вторичным рынком столичной недвижимости. «Если говорить о среднем уровне цен за единицу площади в Новой Москве, то сегодня квартиры в новостройках здесь в среднем стоят на 13—15% дешевле по сравнению со вторичным рынком», — говорит Марина Тимашова. Ситуация в пределах МКАД сложнее. По данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», общий объем предложения квартир на вторичном рынке жилья в пределах МКАД в октябре составил 42,3 тыс. объектов, что на 2% выше, чем в прошлом месяце. А средняя стоимость предложения по итогам октября в этом сегменте выросла на 0,3%, до 176,9 тыс. рублей за кв. м. «В некоторых районах ветхие дома старого фонда, остро нуждающиеся в ремонте, соседствуют с новостройками верхних ценовых сегментов, — рассказывает представитель «Сити-XXI век». — Где-то, наоборот, рядом с добротными кирпичными домами советского периода возводятся панельные микрорайоны экономкласса. Таким образом, говорить о некоем усредненном показателе ценовой разницы между первичным и вторичным рынком не имеет смысла. В отдельных районах его значение может отличаться в разы».

 А что со спросом?
Какой класс покупателей сегодня наиболее устойчив с точки зрения цен и емкости спроса? По словам Марии Литинецкой, сейчас самый высокий спрос наблюдается в сегментах эконом и комфорт: доступное жилье традиционно лидирует по количеству покупателей. «Подавляющее большинство сделок с жильем по-прежнему осуществляется в нижних ценовых сегментах, — вторит коллеге Марина Тимашова. — Однако в последние годы в условиях широкого, постоянно растущего ассортимента предложения новостроек потенциальный покупатель все более избирательно подходит к выбору будущего жилья. На сегодня повышенным интересом пользуются жилые комплексы комфорт-класса, характеризующиеся удачным расположением, хорошим качеством строительства, достаточным набором объектов инфраструктуры, благоустроенной территорией. Именно такие девелоперские проекты являются наиболее успешными и характеризуются динамичными темпами реализации».

 «А вот четкий портрет потребителя составить практически невозможно», — считает Мария Литинецкая. Жилье покупают практически все группы населения — москвичи, жители регионов (от Калининграда до Владивостока), пожилые люди, бизнесмены и пр. Хотя семейные люди с детьми все-таки составляют покупательский костяк. При этом, как отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин, покупатели ведут сейчас себя в основном вяло: «Большой выбор квартир развращает». Риелтор приводит такой пример: «Совсем недавно при показе достаточно дорогой квартиры на Фрунзенской потенциальные покупатели проговорились, что смотрят уже шестой десяток квартир. Не думаю, что они помнят первые четыре десятка».

 Так где же ждать в будущем наибольшего роста цен?
По сути, Новая Москва уже сейчас оттягивает на себя интерес со стороны как конечных покупателей, так и инвесторов. Так, если в Старой Москве доля инвестиционных сделок в среднем находится на уровне 8—12%, то на присоединенных территориях достигает 30%. «Все понимают, что присоединенные территории имеют хорошие перспективы с точки зрения развития социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры, однако при этом они пока еще отличаются от старых границ города более низким уровнем цен», — поясняет Александр Зубец.

 «В черте МКАД цены на жилье уже недоступны большинству покупателей и фактически отыграли свой потенциал удорожания, — считает Марина Тимашова. — В перспективе наиболее заметного роста ценовых показателей следует ожидать в столичных районах, расположенных за пределами МКАД, а также на территории вновь присоединенных к Москве Новомосковского и Троицкого административных округов. Максимальное удорожание ожидается в населенных пунктах, куда будет проведено метро». При этом эксперт уверена, что о каком-либо существенном изменении уровня цен в Москве в ближайшее время говорить не приходится. По итогам этого года средние ценовые показатели на рынке жилья, вероятнее всего, продемонстрируют умеренные темпы удорожания, не превышающие уровень инфляции. Возможно, и в среднесрочной перспективе на рынке новостроек московского региона не будет ни интенсивного подорожания, ни значительного удешевления. Ожидается, что в следующем, 2014 году рублевые цены на квартиры в новостройках продолжат умеренный рост, отыгрывая темпы инфляции. При этом увеличится количество совершаемых операций с жильем, а также продолжится рост количества новых проектов.

 О том, что серьезного роста, как и падения, не предвидится, говорит и Екатерина Фонарева: «Скорее всего, цены продолжат расти на строящиеся объекты и останутся неизменными на остальные объекты». Влиять на средние показатели будет, естественно, и выход новых проектов. «Однако в совокупности данные тенденции выразятся в сохранении ценовой стабильности на рынке», — резюмирует эксперт.







Автор: Андрей Москаленко
Источник: журнал
Профиль

Возврат к списку


Оставить комментарий