Когда в товарищах согласье есть

14.12.2012 hpuse2.jpg


У товариществ собственников жилья в России не очень хорошая репутация. Но жильцы одного из домов в подмосковном Можайске доказали, что ТСЖ может быть эффективным инструментом решения коммунальных проблем.

 Когда летом 2012 года по всей стране выросли тарифы на коммунальные услуги и оплату жилья, жители дома № 4 по улице Мира в Можайске с удивлением обнаружили, что сумма в их квитанциях не только не увеличилась, но, наоборот, уменьшилась. «Моя знакомая живет в доме № 4, и когда я увидела однажды ее квитанцию по оплате коммуналки, то была очень удивлена, — рассказывает Ольга, живущая в доме № 10 по той же улице. — За осень суммы в два раза меньше, чем у нас, за летний период разница еще больше, а жильцов в квартире прописано столько же, и количество квадратных метров у нас одинаковое». Что за «аномальная зона»? Дом № 4 ничем не отличается от соседних многоэтажных домов, кроме одного — он, один из немногих, управляется товариществом собственников жилья (ТСЖ).

 Товарищество собственников жилья образовалось в доме № 4 два года назад — 1 сентября 2010 года, но поначалу многие жильцы отнеслись к нему с недоверием. «Я чуть не захлопнула дверь перед членами инициативной группы, когда к нам первый раз пришли, — делится воспоминаниями Светлана, живущая в трехкомнатной квартире. — Зачем платить «соседям», ведь есть организация — муниципальное унитарное предприятие «Можайское городское жилищное управление». «А кто они? Мошенники? Аферисты? Куда будут утекать деньги?» — думала я. Даже когда прошло собрание, подписи собраны и ТСЖ организовано, я еще долго не вступала — все сомневалась, получится ли у них. Оказалось — зря». За время существования ТСЖ в доме было сделано столько всего, сколько не делалось с момента его сдачи в 1983 году: заменены трубы горячего и холодного водоснабжения, установлены пластиковые окна в подъездах и приборы учета ресурсов. При этом тарифы, утвержденные два года назад, не выросли ни на рубль, а в 2012 году даже понизились.

 Чтобы разобраться, в чем тут секрет, я отправилась в ТСЖ дома № 4. Внешне дом отличается от других только пиками телевизионных антенн на крыше и ярко-белыми ободками пластиковых окон в подъездах. Над подоконником с цветами объявление: номер офиса ТСЖ — 61. И номер телефона. Со своими проблемами жители могут обратиться сюда в любой момент. В небольшой комнате-офисе я встретила нескольких жильцов и председателя ТСЖ «Мира 4» Романа Александровича Уманца. Он охотно согласился разъяснить ситуацию с разницей в оплате и рассказать о жизни ТСЖ «Мира 4».

 «Никакого волшебства — мы просто взяли ситуацию под контроль, — рассказывает Роман Уманец. — В 2010 году состояние дома «обострилось»: отключался свет, текла крыша. Управляющая компания на наши требования исправить ситуацию не реагировала, тогда мы и организовали ТСЖ «Мира 4» и наняли обслуживающую компанию — ООО «ЖЭК».

 В доме шесть подъездов, 192 квартиры. Чтобы собрать необходимые средства, не заставляя жильцов доплачивать, товарищество нашло способ экономии: снизить затраты на отопление можно, сохранив как можно больше тепла. «Наш дом — первый в городе, где все окна в подъездах с деревянных были заменены на пластиковые, — говорит председатель ТСЖ. — Подобная герметизация позволила не «отапливать» улицу. После этого мы установили общедомовый прибор учета коммунальных ресурсов. Благодаря счетчикам жильцы платят за израсходованную воду и за отопление по факту. Нормативы всегда немного завышены, а теперь дому удается избежать переплат. С 1 июня 2011 года и за год работ с ресурсоснабжающей организацией расходы на теплоснабжение снизились на 40%».

 У жильцов ТСЖ «Мира 4» суммы платежей зависят от отопительного сезона. Например, за сентябрь стоимость услуг для трехкомнатной квартиры в доме № 4 с четырьмя проживающими людьми составила 2355,14 рубля, а за октябрь — 3409,59 рубля. Жильцы аналогичной по количеству квадратных метров и числу проживающих квартиры соседнего дома платят МУП «МГЖУ» ежемесячно 7005,04 рубля, причем платят они такую сумму с июля, когда МУП «МГЖУ» подняло тарифы на услуги, т.е. сезон никак не влияет на сумму в квитанции. Услуги обходятся членам ТСЖ «Мира-4» дешевле почти в два раза. При том, что в доме № 4 есть лифты, на их содержание и ремонт тоже тратятся средства, которые составляют 366,28 рубля в месяц и входят в квитанцию.

 Около дома гуляла мама с коляской. На вопрос о товариществе она ответила, что сначала тоже не верила в его эффективность: «К преобразованиям я всегда отношусь с подозрением, но, оглядываясь на два последних года, не могу сказать ничего плохого. В целом я довольна. Есть над чем работать, конечно. Например, нет хорошей стоянки для машин. Но это мелочи. Плюс, перекрывающий все минусы, — в наших квитанциях».

 А сможет ли ТСЖ провести капитальный ремонт, когда это потребуется, не увеличивая платы и не заставляя жильцов сдавать деньги дополнительно?
«Мы уже многое сделали из того, что относится к работам капитального характера: за два года утеплили трубы в подвале, установили общедомовый прибор учета ресурсов, в 2012 году заменили стояки горячего и холодного водоснабжения, лежаки в подвале, — рассказывает Роман Уманец. — Изначально было две проблемы, требовавшие срочного решения: у жителей 9-го этажа протекала крыша, а во всем доме регулярно отключался свет. Дом проектировали в 60-е годы, а сдали только в 80-е, когда никто не представлял, каким нагрузкам будет подвергаться электрическая сеть. Поэтому за несколько месяцев мы поменяли провода с алюминиевых на медные с увеличенным сечением».

 Впрочем, жизнь ТСЖ не так безоблачна, как кажется на первый взгляд. Есть проекты, которые товариществу в одиночку осуществить непросто. «Наша главная проблема сегодня — ситуация с лифтами, — продолжает рассказ председатель. — В большинстве домов в городе срок службы лифтов — 25 лет — давно истек. Раз в три года ТСЖ «Мира 4» продлевает срок эксплуатации и платит порядка 100 тыс. рублей за экспертизу. Чтобы поменять шесть лифтов, дому нужно около 12 млн, а собрать такую сумму силами жильцов крайне сложно».

 Я, конечно, не могла не спросить Романа Уманца об отношениях с властями. Ведь в порядочности ТСЖ сомневался сам мэр города Игорь Сунгуров. В одном из интервью в районной газете «Новая жизнь» в августе 2010 года он так выразил свою точку зрения на товарищества собственников жилья: «Опыт объединения в ТСЖ в Подмосковье, по стране показывает, что в руководство товариществ зачастую проникают аферисты и мошенники, люди, которые давно не имеют никакой работы или просто дворовые алкоголики». Неизвестно, имел ли мэр в виду какое-то определенное ТСЖ или просто высказался по этой проблеме. «С жильцами было не так много проблем. Но «Мира 4» первоначально не хотела признавать администрация города. Присылали письма из прокуратуры, вызывали в суд. Кстати, мы выиграли все суды, — говорит председатель. — В течение осени 2010 года люди каждый месяц обнаруживали в почтовом ящике две квитанции: от ТСЖ и от МУП «МГЖУ», которое не верило, что мы уже зарегистрированы. Часть жильцов никому не платила, откладывала. А другие продолжали платить МУП «МГЖУ».

 Но ТСЖ «Мира 4» удалось выстоять. Правда, этой осенью по квартирам снова ходили сотрудники ОБЭПа, выдавали «объяснительные» бланки, где нужно было написать, как проводились собрания, на какой лицевой счет переводились деньги осенью 2010 года, какая организация предоставляет платежные квитанции. Был и такой вопрос: «А вы знали, что ТСЖ «Мира 4» договоры не заключало?» Большинство жильцов отвечали на этот вопрос так: нас не волнует, с кем заключены договоры, главное, что мусор вывозят, территория около дома убирается, в подъездах чистота. К сожалению, заместитель мэра города Роман Прокутин, курирующий отдел по жилищно-коммунальным вопросам, в настоящее время в отпуске, а в отделе без него отказались отвечать, изменилось ли отношение администрации к ТСЖ за последние два года.

 Тем не менее отношение к ТСЖ остается настороженным. Многие опасаются, что в руководстве товариществ действительно могут оказаться аферисты, которые потом сбегут с деньгами жильцов. Но, как пояснила Татьяна Лыкова, главный специалист фонда «Институт экономики города» по направлению «Городское хозяйство», аферистам почти невозможно создать ТСЖ. Их чаще создавали управляющие компании или администрация города, чтобы сохранить как можно больший сегмент рынка для муниципальных предприятий или получить финансирование по 185-му федеральному закону и освоить эти деньги через подконтрольные структуры. Именно поэтому у товариществ в России такая негативная репутация — много фиктивных. «Несколько лет назад был всплеск роста числа товариществ в регионах: за 2008—2010 годы оно выросло в три раза по сравнению с 2007 годом под воздействием муниципальных и региональных властей, добивавшихся выполнения условий для получения финансирования капремонта по 185-му ФЗ, — говорит Татьяна Лыкова. — Они проводили собрания, обещали ремонт, лишь бы только голосовали в пользу создания ТСЖ. Было «наштамповано» много фиктивных товариществ, когда собрания не проводились и люди в домах даже не знали, что ТСЖ организуется. У таких ТСЖ даже собственного счета нет, а печать хранится в управляющей компании. Но настоящее товарищество нельзя организовать «сверху». Нужна инициатива жителей, их непосредственное, живое участие».

 Создать фиктивное ТСЖ сложно и потому, что в Жилищном кодексе прописаны строгие условия. Решение должно быть принято большинством голосов всех собственников жилых и нежилых помещений в доме, а для регистрации ТСЖ надо предоставить в налоговые органы протокол общего собрания с приложением листов голосования, где имеются подписи всех, кто проголосовал за или против, и фиксируются паспортные данные собственников, реквизиты их свидетельств о собственности.

 «Даже если фиктивное ТСЖ образовалось, существуют способы сделать из него настоящее. Самое главное — это положительный пример, — продолжает Татьяна Лыкова. — В «Институт экономики города» иногда приходят люди и спрашивают: а как от ТСЖ избавиться и как с ним бороться? А мы отвечаем: может быть, нужно не избавляться, а попробовать что-то изменить, побороться за улучшение состояния дома?

 «Товарищество — не универсальное средство решения всех проблем, но оно напрямую представляет интересы жильцов, и как юридическому лицу ему легче добиваться положительных решений, предъявлять требования, — считает Роман Уманец. — За мной как за председателем 500 человек, а за бабушкой Машей — никого. Кто обратит внимание на ее жалобы? А когда вопрос поднимает весь дом, к нему прислушиваются». Так что сложности есть, но они, как оказалось, преодолимы. Главное — ТСЖ может быть эффективным, и иногда подобная форма гражданской инициативы становится единственно возможным способом решения жилищных проблем.

 
Кто заплатит за капремонт?


 По 185-му федеральному закону государство предлагает местным администрациям софинансировать из бюджета те работы, которые товариществу выполнить не под силу. Для этого часть домов должна обслуживаться и управляться частными организациями. Ситуацию комментирует Татьяна Лыкова из фонда «Институт экономики города»: «185-й федеральный закон в части софинансирования капитального ремонта домов действует по 2012 год включительно, причем на этот год уже нет плановых ассигнований, а распределяются средства, ранее отправленные в регионы и возвращенные по разным причинам. Неизвестно, будет ли продлено финансирование капитального ремонта. Без финансового участия собственников жилья сейчас и в будущем проблему капитального ремонта не решить».

 Сейчас в Думе готовится к принятию законопроект, в котором предложены новые способы финансирования. Первый — участие в региональной программе капремонта организации вроде «фонда взаимопомощи», собирающей деньги с собственников квартир и перераспределяющей их на те дома, в которых капремонт запланирован в ближайшие сроки. Или второй — создать фонд ремонта дома на счете в коммерческом банке, который может открыть для своего дома ТСЖ или управляющая компания как юридическое лицо. Тогда собранные в фонд средства могут быть потрачены на срочные ремонты или под такой залог товарищество может взять кредит на комплексный ремонт.






Автор: Алина Рязанова
Источник: журнал
Профиль

Возврат к списку


Оставить комментарий