Как купить квартиру в новостройке?

01.04.2013 4172544.JPG

Самые распространенные схемы оплаты сделок по приобретению жилья на первичном рынке.


1.100-процентная оплата наличными

 На первый взгляд может показаться странным, что в стране с относительно невысоким уровнем доходов населения сделки со 100-процентной оплатой нового жилья наличными вышли на первое место. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что широкое распространение данной схемы оплаты связано исключительно с альтернативными сделками, когда для получения необходимой суммы продается старое, в большинстве случаев — единственное жилье. 100-процентная оплата новой квартиры живыми деньгами — наиболее удобный для продавца и покупателя способ расчета: документов нужно оформлять меньше, сделка завершается быстрее. При такой схеме весь процесс проходит всего в три этапа: согласование договора, закладывание денег в ячейку либо перевод через аккредитив, регистрация договора и перехода прав в управлении Федеральной регистрационной службы. Однако, несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок в последние 2—3 года не увеличивается — этому как раз мешает низкая платежеспособность подавляющего большинства населения. Благосостояние многих российских семей в последние годы ухудшается, и свою роль в этом сыграл экономический кризис 2008 года. При этом даже семьи, которые потенциально в состоянии полностью оплатить новое жилье, не располагают достаточными свободными суммами — до 50% состоятельных покупателей тоже заключают альтернативные сделки, когда необходимые средства появляются за счет продажи имеющегося жилья. В связи с тем, что бурного восстановления экономики пока не наблюдается, прогнозировать увеличение доли сделок купли-продажи нового жилья по 100-процентной оплате в ближайшие годы оснований нет. 

Примечание: Несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок в последние 2—3 года не увеличивается — этому как раз мешает низкая платежеспособность подавляющего большинства населения.

2.Покупка в кредит

 Ипотека — хлопотная, но для многих покупателей единственно возможная схема покупки жилья. Перед тем как идти в банк за ипотечным кредитом, необходимо объективно оценить свою платежеспособность хотя бы на ближайшие несколько лет: проанализировать востребованность своей профессии, риски увольнения или закрытия предприятия. К тому же, в отличие от скандинавских стран, где кредит на покупку жилья можно взять под 1,5—3% годовых, в России ипотечный кредит — очень дорогая для заемщика схема. Чаще всего ипотека выдается под 12—14% годовых, в итоге полная сумма выплат по кредиту через 12 лет может превышать стоимость квартиры более чем в два раза. Если ежемесячные выплаты в размере 30—50 тыс. рублей не пугают, то ипотека — вполне реальное решение квартирного вопроса. Преимущество этой схемы в том, что она позволяет купить квартиру, имея на руках всего 10% от необходимой суммы или даже меньше. Работают программы без первоначального взноса, при условии, что в залог передается уже имеющееся жилье, срок выплаты кредита может достигать 30 лет и более, поэтому многие семьи соглашаются на выплату высоких процентов, поскольку накопить на квартиру самостоятельно они все равно не смогут. Все это делает приобретение жилья по ипотеке второй по популярности схемой. 

Примечание: Если ежемесячные выплаты в размере 30—50 тыс. рублей не пугают, то ипотека — вполне реальное решение квартирного вопроса.


3. Покупка в рассрочку

 Договор долевого участия — самая надежная и распространенная правовая схема приобретения квартиры в новостройке. При этом он не исключает возможности оплаты квартиры в рассрочку. При такой схеме оплаты в договор вносятся условия о размере первоначального взноса, сроке, на который дается возможность рассрочки, периодичности и способе внесения платежей. Как правило, оплата в рассрочку предоставляется покупателям, которые готовы оплатить сразу не менее 30—50% стоимости квартиры. Чаще всего рассрочку оформляют на срок от трех месяцев до трех лет. Платежи можно переводить ежеквартально, ежемесячно и еженедельно, обычно в договоре прописывают внесение ежемесячных выплат. Формально проценты с покупателя не взимаются, но нужно понимать, что бесплатный сыр встречается в природе крайне редко. Чаще всего объявление о беспроцентной рассрочке является маркетинговым ходом, на самом деле 8—12% годовых уже включены в цену квартиры, которая была бы дешевле в случае оплаты полной ее стоимости сразу. 

Примечание: Формально проценты с покупателя не взимаются, но нужно понимать, что бесплатный сыр встречается крайне редко.


4. Покупка по жилищным сертификатам

 Жилищные сертификаты — это особый вид облигаций, подтверждающий право владельца на получение квартиры либо субсидии на покупку и строительство жилья. Выпуск жилищных сертификатов — часть федеральной программы «Жилище», номинал сертификата устанавливается в квадратных метрах и денежном эквиваленте. Выпускают жилищные сертификаты компании, обладающие правами заказчика на строительство жилья. Стать обладателем жилищных сертификатов могут очень немногие — в основном их получают в порядке очереди военные, сотрудники МВД, ветераны ВОВ, молодые семьи и граждане, пострадавшие от стихийных бедствий и терактов. Причем только те из них, у кого нет иного жилья в собственности и даже по социальному найму. Если собственник предъявил жилищный сертификат на сумму в размере 30% от стоимости квартиры или более, то эмитент сертификата обязан заключить договор купли-продажи жилья или погасить цену сертификата по индексированной номинальной стоимости. 

Примечание: Неудобство сертификата в том, что его нужно принести в банк в течение двух месяцев со дня получения.


5.Покупка по векселю

 Довольно распространенная в середине 1990-х — начале 2000-х годов схема покупки квартир в новостройках после принятия ФЗ № 214 стала незаконной. Однако она все еще встречается на рынке, особенно в дорогих сегментах жилья. Кстати, в период своего расцвета данная схема наиболее распространена была среди состоятельной публики. Причина здесь, скорее, психологическая — малообеспеченным людям было морально тяжело отдать свои кровные в обмен на «листок бумаги». Данный способ оплаты был и является самым рискованным из всех возможных вариантов приобретения недвижимости. Вексель — письменное долговое обязательство, выдаваемое векселедателем (застройщиком, инвестором, субинвестором) векселедержателю (покупателю квартиры). По этому обязательству покупатель имеет право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку суммы, указанной в векселе. Компания выдает клиенту вексель на сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Впоследствии, когда подходит срок погашения векселя, покупатель обменивает его на квартиру. Риск заключается в том, что юридически купля-продажа векселя никак не связана с приобретением квартиры, и покупателю приходится полностью полагаться на порядочность застройщика. Ни в одном документе не фиксируется, что застройщик должен вернуть стоимость векселя в виде квартиры. И если застройщик вернет несостоявшемуся новоселу деньги вместо квартиры, то обязать его предоставить жилье ни одна судебная инстанция не сможет. 

Примечание: Юридически купля-продажа векселя никак не связана с приобретением квартиры, и покупателю приходится полностью полагаться на порядочность застройщика.

Информация

 По итогам прошлого года в Москве было заключено 96 656 сделок купли-продажи жилой недвижимости, в Московской области — 532 905. По просьбе «Профиля» эксперты компании «Метриум Групп» подготовили обзор схем оплаты жилья на первичном рынке. Неожиданностей две — высокий удельный вес сделок со 100-процентной оплатой приобретаемого жилья наличными и живучесть вексельных схем, являющихся фактически незаконными.


Мнение эксперта:


Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп»:


 «Большая часть сделок купли-продажи нового жилья заключается по схеме 100-процентной оплаты и с помощью ипотечного кредита. Увеличению доли 100-процентной оплаты препятствует низкий уровень доходов населения, что соответственно приводит к постепенному росту доли ипотечных кредитов, которая могла бы быть еще больше, если бы не рост процентной ставки, который мы наблюдаем с середины 2012 года. Причем перспективы ее снижения пока маловероятны. Доля сделок по жилищным сертификатам, скорее всего, сохранит свое значение, поскольку число людей, которые имеют право ими воспользоваться, остается более или менее стабильным. А вот покупка по вексельной схеме с принятием федерального закона № 214 стала незаконной, и я уверена, что скоро она окончательно сдаст позиции и исчезнет с рынка Московского региона».









Автор: Андрей А. Москаленко
Источник: журнал
Профиль

Средняя оценка:  3.35

Возврат к списку


Оставить комментарий