Как купить квартиру?

02.02.2013 houses2.jpg

Самые распространенные варианты сделок по приобретению жилья на первичном рынке.


До 50% сделок купли-продажи жилья на первичном рынке Московского региона в прошлом году происходило по договорам долевого участия (ДДУ). Если на более ранних этапах развития, до 2010 года, рынку было присуще большое разнообразие различных юридических схем по продаже жилой недвижимости, то сейчас круг сузился до четырех вариантов. По просьбе «Профиля» эксперты компании «Метриум Групп» описали наиболее распространенные сегодня схемы покупки жилья на первичном рынке.


1. Покупка по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с законом № 214-ФЗ


 На сегодня это самая надежная с точки зрения покупателей схема приобретения квартиры в новостройке. Заключать с покупателем ДДУ застройщик имеет право только после регистрации права аренды или собственности на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Если эти требования не соблюдены, покупатель имеет право потребовать выплаты уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи. Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) выплачивается застройщиком в двойном размере. При выявлении строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, выплатить компенсацию за сделанный им ремонт или уменьшить стоимость квартиры в соответствии с масштабом выявленных дефектов. При этом условие договора, что застройщик не несет ответственности за строительные дефекты, изначально является ничтожным.

РИСКИ: Пожалуй, единственный случай, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, — банкротство застройщика. 


2. Покупка по предварительному договору купли-продажи (ПДКП)

 Это схема, используемая застройщиками, является законной только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Иными словами, строящиеся многоквартирные дома продавать по предварительному договору незаконно. Закон № 214-ФЗ запрещает привлекать денежные средства граждан на строительство жилья. В противном случае застройщику грозит немалый штраф. Надо сказать, несмотря на то, что закон № 214-ФЗ работает с 2005 года, на рынке до сих пор есть застройщики (порядка 10%), реализующие строящуюся жилую недвижимость по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающие закон.

 Следует понимать, что сам предмет предварительного договора не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. При такой схеме покупатели квартир подвергаются высокому риску: в случае признания продавца банкротом покупатели легко могут лишиться и денег, и квартир. Причем эти же риски сохраняются и в том случае, когда покупатель приобретает квартиру в уже построенном доме, несмотря на то, что застройщик действует уже на законных основаниях. По преддоговору застройщик работает в том случае, когда ему необходимо расплатиться с инвесторами. Схема следующая: дом готов, но не оформлен в собственность продавца. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому производится 100% предоплата. Собирает по данной схеме деньги, расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств. Без этого продавец не может оформить свое право собственности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя.

 Несмотря на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству, она является ненадежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж. Выбирая компанию, реализующую квартиры по предварительному договору, всегда помните о существующих рисках. 

РИСКИ: Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.


3. Покупка через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) в соответствии с законом №214-ФЗ


 Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения закона № 214-ФЗ ЖСК были достаточно популярны, так как погашать стоимость пая можно было в течение многих лет. Понятно, что на стремительно растущем рынке это было весомым преимуществом перед другими схемами, где требовалось брать ипотечный кредит под высокие проценты.

 В отличие от заключения ДДУ, вход в состав ЖСК возможен в возрасте 16 лет. Никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первого взноса по ДДУ. Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Во-первых, все члены ЖСК обязаны платить взносы — вступительный и ежемесячные.

 Во-вторых, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. По схеме приобретения квартиры через ЖСК гораздо больше рисков остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества. Нюанс в том, что решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданную квартиру он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание. В отличие от варианта с договором долевого участия ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство на право собственности. Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. 

РИСКИ: Если покупатель выплатил пай полностью, долгожданную квартиру он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.


4. Покупка по договору купли-продажи (ДКП)

 Договор купли-продажи заключается вместо ДДУ в том случае, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры застройщик оформил право собственности. ДКП между клиентом и застройщиком заключается точно так же, как и договор на вторичном рынке — прописывается предмет договора, цена, права и обязанности сторон. Если сравнивать с ДДУ, то для покупателя эта схема менее выгодна. Например, согласно ДКП, никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсации за самостоятельный ремонт. Доля ДКП на первичном рынке ничтожно мала, так как почти все квартиры в новостройках раскупаются задолго до завершения строительства. 

РИСКИ: Согласно ДКП, никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсации за самостоятельный ремонт.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:
Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп»:


 «По данным Росреестра, в России за три квартала прошлого года было заключено на 66 тыс. ДДУ больше, чем за аналогичный период 2011 года. На сегодня практически весь первичный рынок Москвы и области юридически чистый: почти весь объем договоров заключается по легитимным схемам. При этом рынок Московского региона совершил стремительный рывок: по сравнению с 2010 годом в Москве за три квартала 2012 года количество ДДУ выросло в шесть раз, в Подмосковье — в 14 раз. Стоит отметить, что сегодня Подмосковье уверенно удерживает пальму первенства по объему зарегистрированных ДДУ. Юридическая чистота и максимальная прозрачность — один из наиболее весомых факторов, поддерживающих спрос и мотивирующих покупателей выбирать жилье в Москве и Подмосковье.

 Стоит отметить, что при покупке квартиры в новостройке закон разрешает использование и еще двух схем, однако они не представлены на рынке. Первая — это жилищно-накопительные кооперативы. Эта схема, в отличие от ЖСК, сложнее в практическом применении, а потому менее распространена. Вторая схема — договор инвестирования или соинвестирования, который был популярен до принятия поправок в закон № 214-ФЗ (ранее по нему заключалось порядка 10—15% сделок). Сегодня закон разрешает застройщику привлекать средства по договору инвестирования только от юридических лиц, которые нередко выкупают у девелопера пул квартир. При этом брать деньги от физических лиц по данному договору уже нельзя. Законодатели руководствовались тем, что инвестор — это человек, который покупает недвижимость с целью извлечения денежной выгоды, соответственно, он осознанно идет на риск. Тогда как закон № 214-ФЗ защищает прежде всего физических лиц, которые покупают жилье для собственных нужд, и это правильно». 





Автор:  Андрей А. Москаленко
Источник: журнал
Профиль

Средняя оценка:  3.3

Возврат к списку


Комментарии: 5

Dmitry, 14.09.2015 09:50:09
Выявить риски при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке можно с помощью интернет системы Riskover.ru
Dmitry, 19.05.2015 16:59:36
Dmitry, 19.05.2015 16:37:17
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости:
www.riskover.ru
Dmitry, 16.03.2015 15:56:51
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей и арендаторов недвижимости:
www.riskover.ru
Dmitry, 12.03.2015 17:49:58
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей / арендаторов недвижимости:
www.riskover.ru

Оставить комментарий