Гонконгский пузырь

10.12.2012 22121444.jpg


Гонконгским властям не удается справиться со спекулятивным спросом на недвижимость — уже самую дорогую в мире.


На прошлой неделе в Гонконге был поставлен рекорд, достойный Книги рекордов Гиннесса. Одно парковочное место в престижном жилом комплексе ушло за 640 тыс. долларов США, что превышает среднюю цену отдельного жилого дома в Америке. «От него мне всего двадцать шагов до квартиры», — объяснил свою покупку новый владелец. В пересчете на квадратный метр парковочное место в центре Гонконга уже дороже жилья в отдаленных районах города.

Резкий рост стоимости парковочных мест (притом что в целом в Гонконге по меркам мегаполиса очень мало автовладельцев) показывает, что город сохраняет спекулятивную привлекательность для иностранных инвесторов. Во-первых, в Гонконг идут деньги из материкового Китая — состоятельные китайцы выводят их из страны все активнее. Во-вторых, Гонконг «страдает» от низких процентных ставок в США — инвесторы ищут более выгодные варианты для вложений, и Гонконг, с его жесткой привязкой курса местной валюты к американскому доллару, выглядит вполне удачным вариантом.

С 2010 года гонконгские власти пытаются остановить рост цен на недвижимость, вводя одну заградительную меру за другой, и определенные результаты есть: во второй половине этого года рост цен замедлился, правда, уже после того, как гонконгские квартиры стали самыми дорогими в мире. Но, поставив заплатку в одном месте, городские власти не уследили за другим — инвесторы стали массово скупать коммерческую недвижимость, начав с офисов и магазинов и к осени дойдя до парковочных мест. По большинству показателей Гонконг сегодня вплотную приблизился к состоянию осени 1997 года — тогда спустя всего несколько месяцев пузырь гонконгской недвижимости лопнул, и, чтобы забраться на прежнюю высоту, городу понадобилось целых пятнадцать лет.

1414111.jpg


Новый глава


Проблемы с недвижимостью нынешнему главе Гонконга Лян Чжэньину (он вступил в должность лишь 1 июля этого года) достались от прежнего — Дональда Цанга. С 2009 года цены на квартиры выросли в среднем более чем в два раза. Согласно данным Savills, к 2012 году Гонконг вышел на первое место в мире по стоимости недвижимости, обогнав своих традиционных конкурентов Токио и Сингапур.

Справедливости ради отметим, что высокие цены на квартиры имеют объективную экономическую основу. В мегаполисе ограничена площадь под жилую застройку, 60% территории анклава приходится на национальные парки, где строить запрещено. Кроме того, гонконгцы готовы много платить за возможность жить в центре или как можно ближе к нему (рационально объяснить это сложно, учитывая удобство и доступность общественного транспорта и практически полное отсутствие автомобильных пробок, но ситуация именно такова).

Впрочем, в последние годы рост цен был вызван прежде всего спекулятивным спросом. Вплоть до 2010 года покупка дорогой квартиры в Гонконге давала право на получение здесь вида на жительство, этим пользовались богатые китайцы, которым хотелось обзавестись «запасным аэродромом» неподалеку от КНР. Под давлением недовольной местной общественности гонконгские власти отменили это правило, но покупателей с материка это не остановило — квартира в Гонконге все равно казалась им более надежным вложением средств, чем недвижимость на материке или инвестиции в фондовый рынок.

За последние два года местные власти неоднократно увеличивали размер госпошлины на покупку квартир, а также пошли на повышение требований к ипотеке. Наконец, в ноябре был введен 15-процентный сбор со стоимости квартиры для всех корпоративных покупателей и частных лиц, не являющихся постоянными резидентами Гонконга. Это вызвало возмущение многих иностранцев, проживших в городе по четыре-пять лет (постоянный вид на жительство дается после семи), но в результате рынок жилой недвижимости действительно просел. «Сегодня я вижу на рынке только постоянных резидентов города, которые ищут жилье для себя, инвестиционным спекулянтам жилье больше не интересно», — говорит сотрудник одной из гонконгских риэлтерских компаний. В ноябре было продано чуть больше 500 квартир, в два раза меньше, чем в октябре. В последние два месяца сократилось и число выданных ипотечных кредитов (на 30%).

Правда, сдувания пузыря аналитики пока не ожидают, объясняя это в первую очередь монетарной политикой США. «Победа Обамы на выборах означает победу печатного станка, США будут печатать доллары, одновременно удерживая минимальные процентные ставки, а значит, инвесторы будут продолжать искать возможности для инвестиций в активы, стоимость которых привязана к курсу американской валюты. В следующем году мы ожидаем роста цен на недвижимость на пять процентов, а возможно, рост продолжится и в последующие годы, вплоть до 2015-го, если нынешняя финансовая политика США останется неизменной», — утверждает аналитик Bocom International Альфред Ло.


Последний паркинг


Если цены на квартиры в Гонконге с 2009 года выросли в 2,1 раза, то цены на коммерческую недвижимость — в 2,5 раза. Государство довольно долго не вмешивалось в ситуацию на этом рынке, несмотря на возмущение арендаторов, вынужденных платить на десятки процентов больше при каждом продлении контрактов с владельцами зданий. Дело доходит до курьезов. Недавно знаменитый французский кулинарный справочник Michelin опубликовал свой рейтинг 2013 года, в котором звезды получили несколько гонконгских ресторанов. «Я лучше отказался бы от этой звезды, боюсь, что по этому поводу мне поднимут аренду еще выше, тогда мне придется закрыться», — рассказал гонконгским СМИ владелец однозвездочного семейного ресторана Pang Pak Kitchen Панг Пак Шеунг.

Последними под атакой спекулянтов пали парковочные места, которые в Гонконге часто продаются или сдаются отдельно от квартир и на которые не действовали введенные властями ограничения. За последние три месяца цены на них выросли на 30%, а отдельные лоты стоят дороже квартир. При этом на более чем семимиллионное население Гонконга приходится лишь 478 тыс. частных автомобилей при 450 тыс. парковочных мест для них. Инвесторы как могут пытаются вложить свои долларовые активы, которые теряют в стоимости при нынешних процентных ставках в США. В 2011 году Гонконг занимал третье место в мире по стоимости парковки, уступая Лондону и Цюриху и обгоняя Токио. Вполне возможно, что по итогам 2012 года город поднимется в рейтинге вверх на одну-две позиции.
Между Гонконгом и Китаем

Казалось бы, инвестиционная привлекательность Гонконга должна только радовать городские власти, но в реальности приток спекулятивного капитала подрывает позиции города как делового центра и места для жизни. В рейтинге перспективных объектов для инвестиций в недвижимость PWC Гонконг за два года опустился с 4-го места на 12-е. В новом рейтинге Mercer’s 2012 Quality of Living Index, опубликованном 4 декабря, Гонконг оказался на 70-м месте (для сравнения: Сингапур — на 25-м).

«Офисы в Гонконге сегодня одни из самых дорогих в Азии, это мешает появлению новых инновационных бизнесов, которые выбирают другие места», — говорит профессор экономики Гонконгского университета Питер Лим.

Новому гонконгскому руководству придется каким-то образом решать эту проблему уже в следующем году. Первые полгода правления Лян Чжэньина прошли не слишком удачно. В отличие от кадрового бюрократа Дональда Цанга, начавшего работать еще при британцах, бизнесмен Лян всегда был тесно связан с КНР. Его оппоненты даже говорили, что в 1980-х он тайно вступил в компартию — сам Лян это всегда опровергал. Одной из первых мер нового градоначальника было введение в начальных школах классов «патриотического воспитания», в которых юных гонконгцев учили, как надо любить свою китайскую родину-мать. Нововведение вызвало бурное возмущение родителей, тысячи людей несколько дней выступали на площади перед зданием администрации, и Лян Чжэньин был вынужден пойти на попятную. От курса не то чтобы совсем отказались, но решили отложить до лучших времен. В ноябре представители китайских властей в Гонконге вновь заговорили о введении в анклаве ответственности за измену родине — в последний раз такие попытки были в 2003 году, и закончились они после того, как сотни тысяч местных жителей вышли на акцию протеста.

Очевидно, в Китае не знают, как решать гонконгскую загадку. Согласно основному закону Гонконга, принятому перед его возвращением в юрисдикцию КНР, китайские власти должны обеспечить проведение прямых выборов главы города (сейчас они проходят по сложной схеме, которая фактически позволяет Пекину контролировать их исход). Более того, основной закон описывает существование Гонконга лишь до 2049 года, что будет с городом после этого — не знает никто.

Именно поэтому Китай пытается заложить нужную для себя основу уже сегодня — в 2049 году нынешним первоклассникам будет по сорок лет. Ну а в краткосрочной перспективе Лян Чжэньину необходимо убедить гонконгцев, что он действует в их интересах. Для этого ему нужно сделать жилье вновь доступным для местного среднего класса, желательно не обрушив при этом рынок недвижимости.





Автор: Марк Завадский
Источник: «Эксперт» №49 (831)

Возврат к списку


Оставить комментарий